Quelle maison
puis-je m’offrir ?
Les banques plafonnent le remboursement à 35 % des revenus (assurance incluse). Voici comment trouver votre vrai budget, avant qu’un vendeur ne vous dise « allez-y ».
L’abordabilité est un ratio, pas une sensation
En France, le taux d’endettement — la part de vos revenus consacrée au remboursement, assurance comprise — est plafonné à 35 % par le HCSF. La durée est limitée à 25 ans. Tout dépasse ce cadre doit passer par une dérogation.
Le budget dépend aussi du taux et de l’apport. À 3,5 % sur 25 ans, 1 000 € de mensualité permettent d’emprunter environ 200 000 €. Le simulateur ci-dessous fait le calcul pour vos chiffres.
Taux d’endettement
35 % des revenus nets, assurance incluse. Le plafond légal depuis 2022.
Taux & durée
Sur 25 ans à 3,5 %, 1 000 €/mois ≈ 200 000 € empruntés.
Apport
10–20 % conseillé. Il couvre les frais et rassure la banque sur votre taux.
La règle silencieuse : Le plafond de 35 % est un maximum, pas un objectif. Si vos mensualités laissent moins de ~10–15 % de marge après charges, vous serez « house-poor ». Restez prudent.
Comment trouver votre vrai budget
Cinq étapes du revenu à l’offre.
-
1
Additionnez vos revenus nets
Salaire + primes + revenus fonciers, après impôt. La banque retient le net mensuel stable.
-
2
Appliquez le ratio de 35 %
Le remboursement (assurance comprise) doit rester sous 35 % de vos revenus nets.
-
3
Soustrayez vos crédits en cours
Crédit auto, conso, prêt étudiant : ils consomment le 35 %. Remboursez-les avant d’emprunter.
-
4
Fixez le taux et la durée
Votre taux fixe la mensualité ; la durée (max 25 ans) étale le remboursement.
-
5
Prévoyez l’apport et les frais
Apport (10–20 %) + notaire (2–8 %) + réserve. L’apport joue aussi sur le taux proposé.
Mensualité vs montant emprunté
Sur 25 ans, hors assurance, à 3,5 % (indicatif 2026).
| Mensualité | Emprunté (25 ans) | Revenus nets nécessaires (35 %) | Apport 10 % conseillé |
|---|---|---|---|
| 1 000 € | ≈ 200 000 € | ≈ 2 860 € | ≈ 22 000 € |
| 1 500 € | ≈ 300 000 € | ≈ 4 290 € | ≈ 33 000 € |
| 2 000 € | ≈ 400 000 € | ≈ 5 710 € | ≈ 44 000 € |
| 2 500 € | ≈ 500 000 € | ≈ 7 140 € | ≈ 55 000 € |
Ce qui fait varier votre budget
Trois leviers changent le plus l’abordabilité.
Revenus
- Des revenus plus hauts ouvrent le budget
- La stabilité compte plus qu’une prime
- Les crédits en cours réduisent la marge
Taux
- 1 % de taux change la mensualité de ~7–9 %
- Comparer les banques économise des milliers
- Les points achètent un taux plus bas
Apport
- Un apport plus fort = un prêt plus petit
- Couvre notaire et frais
- Améliore le taux proposé
Durée
- 25 ans max standard
- Plus long = mensualité plus faible
- Mais plus d’intérêts au total
Quelle capacité d’emprunt ?
Glissez vos revenus, le taux et l’apport — voyez votre budget max et vos mensualités.
Résultats estimatifs, basés sur vos saisies.
Ce qui correspond à votre profil
Adaptez la cible à votre réalité.
Premier achat
Visez le ratio de 35 % avec l’assurance. PTZ et aides réduisent l’apport et les frais.
Couple
Les deux revenus comptent, mais aussi les deux crédits. Utilisez le 35 % combiné.
Crédits en cours
Un crédit auto ou conso mange votre marge. Remboursez-le avant de demander le prêt immobilier.
Indépendant
La banque moyenne vos revenus sur 2–3 ans. Un revenu déclaré plus faible réduit le budget — anticipez.
Apport familial
La donation ou l’avance familiale est possible et documentée. Un apport plus fort améliore le taux.
Zone chère
Dans les grandes villes, le 35 % ne suffit souvent pas. C’est un signal pour louer ou attendre, pas pour vous étirer.
Moyens d’augmenter votre budget & Pièges d’abordabilité
Moyens d’augmenter votre budget
- ✔Rembourser vos crédits conso avant de demander.
- ✔Comparer les banques et passer par un courtier.
- ✔Augmenter l’apport ou utiliser une aide familiale.
- ✔Ajouter un co-emprunteur aux revenus stables.
Pièges d’abordabilité
- ✕Traiter l’accord de principe comme un objectif.
- ✕Oublier l’assurance emprunteur dans le 35 %.
- ✕S’étirer au maximum sans épargne de sécurité.
Le vocabulaire du prêt, décodé
Le lexique bancaire, en clair.
FAQ capacité d’emprunt
Combien puis-je emprunter ?
Quel est le taux d’endettement maximal ?
Combien de mes revenus dois-je consacrer au prêt ?
Mon apport change-t-il ma capacité ?
Puis-je emprunter avec des crédits en cours ?
Quelle durée choisir ?
Le taux proposé varie-t-il selon ma banque ?
Que couvre exactement le 35 % ?
Simulations 2026 indicatives. L’accord final dépend de la banque, de votre dossier et des conditions de crédit.
Outils pour aller plus loin
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Simulez votre vraie capacité
Utilisez le simulateur ci-dessus, puis chiffrez frais et mensualité réelle.